Le 12 juin dernier, l’École nationale supérieure d’architecture Paris-Val de Seine accueillait la deuxième édition des Rencontres Aménageurs <> Chercheurs organisée par le comité scientifique du Club Ville Aménagement. Son directeur, Jérôme Goze – ancien directeur de La Fab à Bordeaux et membre du comité scientifique du Club – et Florent Sainte Fare Garnot ouvraient cette journée autour d’une ambition commune : faire dialoguer les savoirs académiques et les pratiques professionnelles au service de l’évolution de la fabrique urbaine.
TABLE RONDE #3 : Logement : la fin de l’accession pour les classes moyennes ?
Consacrée à la question de la possible fin de l’accession à la propriété pour les classes moyennes, cette troisième table ronde met en regard les dimensions sociales, territoriales, économiques et opérationnelles de la crise du logement. Les échanges sont animés par Vincent Le Rouzic (EpaMarne-EpaFrance). Ils réunissent Anne-Laure Jourdeuil, chercheuse et maîtresse de conférences en aménagement et urbanisme à l’université Paris-Nanterre, Raphaële d’Armancourt, directrice adjointe chargée du pôle Politiques territoriales et urbaines de l’Union sociale pour l’habitat (USH) et Rachid Kander, directeur général d’Assemblia, SEM multi-activités (Clermont-Ferrand).
Entre analyses issues de la recherche, retours d’expérience des acteurs du logement social et pratique opérationnelle de l’aménagement, les échanges explorent les outils mobilisables pour maintenir des parcours résidentiels adaptés aux populations modestes, dans le neuf comme dans l’existant.
- Un modèle d’accession toujours central… mais sous tension
Malgré un débat public qui accorde une place croissante à la question de l’accession à la propriété, notamment pour les classes moyennes, les échanges rappellent d’abord la forte continuité du modèle français des politiques du logement, fondées sur la complémentarité des trois grands statuts d’occupation (propriété, logement social, locatif libre).
Les intervenants rappellent que les débats sur l’encouragement à la propriété traversent les politiques publiques depuis les années 1970 et soulignent ainsi qu’il ne faut pas voir dans les évolutions récentes une rupture, mais plutôt un glissement progressif : d’une politique d’encouragement à la propriété vers une injonction à l’autonomie des ménages. Ce déplacement accompagne une évolution plus large des politiques publiques, d’un modèle protecteur vers un modèle plus libéral qui fait davantage reposer cette sécurisation face à la précarité de l’emploi, à la baisse des revenus de retraite et au coût de la dépendance sur les individus eux-mêmes.
La propriété conserve, dans ce paysage, une place singulière. Comme le rappellent les travaux de Renaud Le Goix et Pierre Le Brun, elle ne constitue pas seulement un statut d’occupation : elle est aussi un actif patrimonial, rendu accessible par l’effet de levier du crédit, qui permet de préparer un futur achat et de constituer une forme d’assurance face à la baisse des revenus au moment de la retraite ou aux aléas de la vie. Cette double dimension explique la place centrale qu’occupe toujours l’accession dans le modèle français du logement.
2. Un mécanisme grippé et fortement territorialisé
Pour les bailleurs sociaux, l’accession est perçue comme un levier essentiel de fluidification des parcours résidentiels : en permettant à certains ménages d’accéder à la propriété, elle libère des logements locatifs et participe à une chaîne de solidarité entre les différents segments du parc. Les études récemment conduites par l’USH montrent toutefois que cette mécanique fonctionne de plus en plus difficilement. L’écart entre le niveau des loyers et le coût d’une accession financée par emprunt s’est considérablement creusé, limitant ainsi les sorties du parc social. C’est toute la logique de fluidité du parc résidentiel qui se trouve ainsi fragilisée.
Cette évolution produit aussi des effets très concrets sur les territoires. Les échanges soulignent le décalage croissant entre une aspiration politique à accueillir de jeunes ménages et les conditions réelles du marché. La hausse des prix conduit de nombreux ménages à s’éloigner toujours davantage des pôles urbains pour réaliser leur projet résidentiel, Or l’éloignement vers le périurbain peut transformer l’accession en piège : dépenses de mobilité élevées, logement énergivore, revente difficile et faible valorisation patrimoniale. La propriété peut alors devenir moins un facteur de sécurisation qu’une forme d’assujettissement résidentiel
- Les parcours résidentiels : un nouvel angle de lecture
Pour contrer les effets de rigidification des parcours résidentiels plusieurs dispositifs offrent un nouvel angle de vue, entre location et pleine propriété. Le prêt social location-accession organise une montée progressive vers l’achat. Le bail réel solidaire (BRS) dissocie le foncier du bâti et maintient durablement la vocation accessible du logement, chaque revente restante encadrée par des plafonds de ressources et de prix.
Ces nouveaux dispositifs, dont le BRS constitue le modèle le plus emblématique, viennent renforcer la capacité des pouvoirs publics à accompagner les parcours résidentiels.
Cette approche conduit également à dépasser une lecture uniquement économique des choix résidentiels. Les besoins en logement résultent d’une combinaison de facteurs objectifs — accès au crédit, situation de l’emploi, niveau des prix — mais aussi de facteurs plus subjectifs liés aux aspirations des ménages : choix de localisation, parcours scolaires, composition familiale, ancrage dans un territoire ou proximité des réseaux professionnels et personnels. Les échanges rappellent ainsi que les politiques publiques cherchent moins à répondre à un besoin abstrait de logement qu’à accompagner des trajectoires de vie de plus en plus diverses.
Enfin, les intervenants soulignent que l’idée d’un parcours résidentiel linéaire, dans lequel chaque ménage accéderait progressivement à la propriété au fil de son ascension sociale, apparaît aujourd’hui largement remise en question. Séparation des couples, monoparentalité, décohabitation tardive, précarité professionnelle entrainent des trajectoires plus discontinues et davantage soumises aux aléas économiques et familiaux. Cette transformation explique en grande partie la diversification progressive des outils d’intervention développés depuis plusieurs décennies.
- Arbitrer entre performance, accessibilité et pérennité
Les échanges témoignent de la montée en puissance du BRS désormais largement intégré aux programmations d’aménagement et qui tend progressivement à se substituer au PSLA pour une partie de l’accession abordable. Son principal intérêt réside dans son caractère rechargeable, qui permet de préserver durablement la décote lors des reventes successives, à condition qu’elle soit effectivement maintenue à chaque remise sur le marché. Les débats soulignent que la pertinence du dispositif dépend largement de l’ampleur de cette décote : le BRS devient réellement attractif lorsque la décote par rapport au marché se situe autour de 30 %. Celle-ci peut être obtenue par une mobilisation du foncier, mais aussi par des aides directes aux ménages, déjà expérimentées sur certains territoires auprès de publics ciblés, qui constituent une alternative à la seule intervention foncière. Les retours d’expérience montrent cependant que le dispositif bénéficie aujourd’hui davantage à des familles monoparentales et à des seniors qu’aux ménages issus du parc social.
Les échanges reviennent ensuite sur la vente HLM, en déconstruisant plusieurs idées reçues. Les retours d’expérience montrent que les acquéreurs sont majoritairement extérieurs au parc social, limitant ainsi sa capacité à fluidifier les parcours résidentiels. Ils rappellent également que chaque vente réduit le stock locatif social et conduit progressivement les bailleurs à gérer des copropriétés mixtes, avec les fragilités que cela peut induire. Les échanges suggèrent qu’une mixité organisée à l’échelle de l’îlot ou du quartier serait sans doute plus robuste qu’une imbrication des statuts dans un même immeuble. Ces constats font écho aux travaux conduits dans le cadre du programme du PUCA consacrés à la vente HLM.
Enfin, les échanges mettent en lumière des dispositifs encore peu diffusés, à l’image de la SCI d’Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP) développée par le Groupe des Chalets à Toulouse. Ce dispositif de location-accession permet une acquisition très progressive des parts sociales, sans recours immédiat au crédit bancaire, et ouvre ainsi l’accession à des ménages qui en seraient aujourd’hui exclus. Son évocation illustre la capacité d’innovation des opérateurs, mais aussi la difficulté persistante à faire changer d’échelle ces dispositifs pourtant prometteurs.
- Le parc existant, nouvel horizon des politiques de l’accession
En conclusion, les échanges déplacent progressivement le regard de la production neuve vers la mobilisation du parc existant. Vente HLM, transformation du patrimoine, copropriétés ou nouveaux montages juridiques témoignent d’une évolution profonde des politiques de l’accession. L’enjeu n’est plus seulement de produire davantage de logements, mais de rendre accessibles ceux qui existent déjà. Les expériences de Rhône Saône Habitat et du COL à Bayonne sont ainsi évoquées comme deux exemples concrets de démarches déjà engagées dans des contextes différents.
Cette dernière séquence fait écho à plusieurs thèmes abordés tout au long de la journée. Comme la ville régénérative ou la ville fabricante, les politiques du logement sont désormais conduites à considérer l’existant comme une ressource. L’innovation ne réside plus uniquement dans la production de nouveaux quartiers ou de nouveaux outils, mais dans la capacité à transformer un patrimoine déjà constitué pour accompagner les parcours résidentiels et répondre aux besoins des ménages.
Pour aller plus loin
Pierre Le Brun, Renaud Le Goix et Antoine Beroud (2026), Tous propriétaires ? Le logement comme patrimoine, un vecteur croissant d’inégalités, Atlas social de la France. https://atlas-social-de-france.fr/?id=1326
PUCA : Programme de recherche « La vente HLM en France (2020-2024) », https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/la-vente-hlm-en-france-2020-2024-a2105.html
Vincent Le Rouzic, Sylvain Grisot et Michèle Raunet (2026) « Pour une nouvelle donne foncière » ed Les p’tits papiers
Alain Trannoy et Etienne Wasmer (2022° « Le Grand Retour de la terre dans les patrimoines et pourquoi c’est une bonne nouvelle » édition O.Jacob