Le 12 juin dernier, l’École nationale supérieure d’architecture Paris-Val de Seine accueillait la deuxième édition des Rencontres Aménageurs <> Chercheurs organisée par le comité scientifique du Club Ville Aménagement. Son directeur, Jérôme Goze – ancien directeur de La Fab à Bordeaux et membre du comité scientifique du Club – et Florent Sainte Fare Garnot ouvraient cette journée autour d’une ambition commune : faire dialoguer les savoirs académiques et les pratiques professionnelles au service de l’évolution de la fabrique urbaine.
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Table Ronde #1 : Renouer avec la ville productive ou inventer une ville fabricante ?
Longtemps abordée sous l’angle de la préservation du foncier économique ou du renouvellement des zones d’activités, la question de la place des activités productives dans la ville connaît aujourd’hui un profond renouvellement. Sobriété foncière, enjeux de réindustrialisation et montée de l’économie circulaire supposent d’adapter les tissus urbains existants et de ménager une meilleure coexistence des usages. Autant d’évolutions qui invitent à repenser les liens entre production économique et fabrication de la ville.
Animée par Patricia Lejoux (Laboratoire Aménagement Économie Transports – ENTPE), entourée de Bernard Bletton, directeur général de la SEDIA (Besançon), de Marie Krier, directrice stratégie et attractivité de Paris Sud Aménagement, d’Aurélie Deudon, cofondatrice d’Imbrik, et de Rachel Linossier, maîtresse de conférences en géographie et urbanisme à l’Université Lumière Lyon 2, cette première table ronde s’organise autour d’une interrogation : comment maintenir, accueillir ou réintroduire les activités productives dans une ville confrontée à la raréfaction du foncier et à l’évolution des modèles d’aménagement ? Autour de quelles inventions urbaines et opérationnelles ?
Les échanges vont nous inviter à passer de la « ville productive », associée à un modèle extensif, à une « ville fabricante » qui ambitionne de produire, réparer, transformer et réemployer au plus près des besoins. Cette ambition se confronte au coût du recyclage urbain, aux contraintes techniques des locaux et aux conflits d’usage.
De la ville productive à la ville fabricante
Apparue au milieu des années 2010, autour du Plan Canal à Bruxelles, la notion de « ville productive » répond d’abord à une préoccupation très opérationnelle : maintenir les activités économiques – industrie, artisanat ou logistique – face à la pression croissante du logement et des bureaux. Elle s’élargira ensuite aux réflexions sur la réindustrialisation, la relocalisation des productions et le maintien d’emplois diversifiés au cœur des métropoles. Aujourd’hui, la sobriété foncière et la remise en cause du modèle extensif conduisent à une nouvelle reformulation, la « ville fabricante », davantage attentive aux ressources, aux usages du sol et aux complémentarités entre les fonctions urbaines.
C’est donc la ville qui cherche ainsi un équilibre entre production, densification, renaturation et qualité du cadre de vie. Mais les activités économiques , elles, demeurent et recouvrent des réalités extrêmement diverses : du petit artisan aux grands sites automobiles ou chimiques, des secteurs industriels ou logistiques jusqu’aux activités artisanales de réparation ou relevant de l’économie circulaire. Leurs besoins d’implantation, de proximité ou de desserte diffèrent profondément. Appréhender cette diversité des activités productives est essentiel pour comprendre les enjeux qu’elles posent à l’aménagement.
En écho à cette analyse, les acteurs de l’aménagement soulignent que les représentations demeurent souvent réductrices. Le déficit de culture sur la réalité des activités productives et sur les conditions de leur accueil dans des tissus urbains complexes est pointé. Déconstruire certains imaginaires, tant sur les formes que peuvent prendre ces activités que sur les espaces capables de les accueillir, est une condition à l’ouverture de solutions opérationnelles.
La fin du modèle extensif appelle de nouvelles approches
Un constat fait consensus : les conditions dans lesquelles les territoires accueillent les activités productives ont profondément évolué. La raréfaction du foncier disponible, les objectifs de sobriété, les coûts du recyclage des friches ou encore les difficultés à assurer l’équilibre économique des opérations marquent la fin d’un modèle fondé sur l’extension urbaine.
Maintenir, développer ou réintroduire des activités productives implique désormais de composer avec des tissus déjà constitués, où la question n’est plus seulement de trouver du foncier mais de partager un espace devenu rare. Le retour en ville de la production implique aussi d’assumer bruit, odeurs, déchets, circulation ou horaires décalés
Cette évolution conduit à repenser les formes mêmes de l’aménagement. Les exemples évoqués montrent que le maintien des activités productives passe par une adaptation des bâtiments et des espaces publics : conception de rez-de-chaussée plus réversibles, capacité portante des ouvrages, hauteur sous plafond et ventilation, accès logistiques, livraisons ou encore réflexion sur la verticalisation des activités.
Plus largement, les intervenants et les acteurs présents dans le public soulignent que la coexistence entre fonctions productives, habitat, commerces et équipements suppose de nouvelles formes de mixité, mais aussi un important travail de pédagogie pour dépasser les réticences associées à ces projets.
Une intervention publique indispensable et une coalition élargie
Un point essentiel se dégage : la ville fabricante procède d’abord d’un choix de politique publique. Au-delà des réponses techniques ou des montages opérationnels, elle suppose de définir collectivement les activités que l’on souhaite maintenir ou développer, les filières que l’on entend accompagner et les usages du sol que l’on privilégie lorsque les intérêts entrent en concurrence. Les intervenants rappellent que certaines activités, moins rentables dans leur capacité à rémunérer le foncier, ne pourront être maintenues sans une intervention publique assumée. Droit des sols, baux de longue durée type baux à construction, dissociation entre sol et bâti sont des outils de maitrise foncière qu’il faut savoir mobiliser. . L’aménagement est un des leviers décisifs permettant de mettre en œuvre ces orientations. Cette remise en perspective conduit naturellement les débatteurs à interroger l’évolution du rôle et des modes d’action des aménageurs.
Un changement de paradigme pour les aménageurs
En effet, ces nouvelles orientations transforment en profondeur les pratiques de l’aménagement. Trois évolutions majeures se dessinent : les formes de coopération se diversifient, les compétences attendues des aménageurs s’élargissent et les outils se renouvellent.
Faute de ressources publiques et face au coût du recyclage, l’aménageur doit parfois agir sans disposer du sol. Il devient catalyseur de partenariats, réunissant collectivités, établissements fonciers, industriels, investisseurs, promoteurs.
A ses missions traditionnelles de conduite d’opérations viennent alors s’ajouter des fonctions de prospection, d’animation, de médiation, d’accompagnement des acteurs économiques ou encore de gestion dans le temps long.
De nouveaux outils apparaissent La dissociation du foncier et du bâti, les dispositifs de portage, les partenariats public-public ou public-privé, ainsi que les leviers financiers et fiscaux sont évoqués comme autant de moyens de préserver durablement les capacités d’accueil des activités productives. Ces réflexions prolongent les échanges engagés lors de la précédente édition des Rencontres Aménageurs-Chercheurs consacrée à la dissociation foncier/bâti au service des activités économiques. (Lien vers le compte rendu de la table ronde.)
Les retours d’expérience présentés par plusieurs aménageurs montrent que ces transformations sont d’ores et déjà à l’œuvre dans différents territoires. Expérimentations autour de la verticalisation des activités, recherche de nouveaux modèles de péréquation, opérations pilotes autour de nouvelles formes de mixité : les initiatives se multiplient et livrent les difficultés auxquelles elles se heurtent. Le retournement du marché immobilier ou la difficulté à trouver des investisseurs conduisent parfois à remettre en question certains montages pourtant prometteurs.
Au fil des discussions émerge ainsi une évolution de la posture de l’aménageur. Sans renoncer à son rôle de producteur d’opérations, celui-ci est appelé à renforcer sa capacité à fédérer les acteurs, à articuler des intérêts parfois divergents et à créer les conditions de mise en œuvre de projets de plus en plus complexes. Une véritable « logique de déblocage » semble ainsi se dessiner, dans laquelle l’excellence opérationnelle s’accompagne d’une capacité accrue à organiser les coopérations et à rendre possibles les transformations attendues des territoires.
Vers un nouveau contrat urbain autour de la fabrication
La ville fabricante suppose finalement un contrat collectif : dire pourquoi la production doit rester en ville, quelles activités accueillir et quels coûts mutualiser. Les expériences montrent que mixité, verticalisation et services aux salariés sont difficiles mais possibles avec des fonciers maîtrisés, des collectivités convaincues, des partenaires patients, des entreprises pionnières et une programmation réaliste. Il s’agit de ne pas abandonner l’activité économique industrielle ou artisanale, mais d’organiser une production mieux insérée et plus sobre. L’aménageur devient alors le garant de la coopération, de l’arbitrage et de la continuité de l’action.
Pour aller plus loin :
Lejoux P., Linossier R., Abihssira O., Bouyssière A., Nugue T., Richa G., 2025, Concilier développement productif et transition écologique. L’aménagement de la métropole fabricante à Lyon, La Défense : PUCA, La Fabrique de l’industrie, ISBN : 978-2-11-139343-1 : https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/concilier-developpement-productif-et-transition-a2911.html
Club Ville Aménagement : Dissocier foncier et bâti pour les activités économiques, synthèse de la journée aménageurs du 21 mars 2025 : https://club-ville-amenagement.org/actualites/2025/05/30/dissocier-foncier-et-bati-pour-les-activites-economiques/